Gewährleistung bei Erwerb eines Altbaus mit Bauverpflichtung!

1. Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie mit der Verpflichtung des Verkäufers, noch bestimmte Baumaßnahmen durchzuführen, ist der Verkäufer bezüglich dieser Bauleistungen dem Käufer gegenüber auch gewährleistungspflichtig.

2. Ein im notariellen Kaufvertrag enthaltener Gewährleistungsausschluss für diese Baumaßnahmen ist unwirksam.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 – 24 U 92/14

Der Sachverhalt:

Ein Bauträger verkauft einen Altbau und verpflichtet sich im Notarvertrag, noch neue Balkone anzubauen. Die Verträge werden als „Kaufverträge“ bezeichnet und die „Gewährleistung“ ausgeschlossen.

Die Balkone weisen wenige Jahre nach Übergabe Mängel auf. Der Käufer macht Mängelansprüche geltend, der beruft sich auf den Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag. Der Käufer klagte Mängelansprüche ein.

Die Entscheidung:

Zu Recht! Der Bauträger unterliegt.

Beim Erwerb von Bestandsimmobilien ist für noch vom Verkäufer geschuldete Bauleistungen nicht Kaufvertragsrecht, sondern Werkvertragsrecht anzuwenden, und hierfür besteht eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Auf die Bezeichnung als „Kaufvertrag“ durch den Notar kommt es nicht an.

Ein im Notarvertrag enthaltener Gewährleistungsausschluss für neu errichtete Immobilien oder – wie hier – Teilbauleistungen ist unwirksam.

RA Jungs Nachtrag:

In diesem Fall ging es darum, dass der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie noch eine einzelne Bauleistung erbringt. Dann haftet der Verkäufer auch nur für diese Bauleistung. Die Gewährleistung für den Bestandsbau im Übrigen kann man wirksam ausschließen.

Wenn aber die vom Verkäufer noch durchzuführenden Bauleistungen einen solchen Umfang haben, dass sie Neubauarbeiten vergleichbar sind, so ist der Bauträger nicht nur für die Baumaßnahmen gewährleistungspflichtig, sondern für die gesamte Altbausubstanz.