Wann muss der Bauherr die Leistung des Bauträgers abnehmen?

Die Bauherren-Begleitung rät:

Keine Abnahme ohne Profis!

Gleich, ob Sie ein Haus auf eigenem Grund von einer Baufirma bauen lassen, ein Haus oder eine Eigentumswohnung vom Bauträger erwerben oder ein Fertighaus errichten lassen: nach Fertigstellung hat eine Abnahme der Bauleistungen stattzufinden.

Die Abnahmeerklärung des Bauherren/Erwerbers ist dabei die wichtigste Willenserklärung im Bauverlauf überhaupt!

Und sie ist für den Bauherrn/Erwerber ausschließlich nachteilig und für das Bauunternehmen ausschließlich mit Vorteilen verbunden. Mit der Abnahme sind folgende, für den Bauherrn nachteilige rechtliche Konsequenzen verbunden:

  1. Die Vergütung die letzte Rate/letzten Raten wird fällig.
  2. Die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln kehrt sich um: nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass das Bauunternehmen mängelhaftungsplichtig ist.
  3. Die Gefahr geht auf den Bauherrn über, zum Beispiel für eine Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung.
  4. Die Verjährungsfrist für die Mängelansprüche des Bauherrn beginnt zu laufen.
  5. Für bekannte Mängel, die bei der Abnahme nicht vorbehalten werden, verliert der Bauherr seinen Anspruch auf Nachbesserung oder Minderung der Vergütung.
  6. Bei einer vereinbarten Vertragsstrafe muss der Bauherr bei der Abnahme einen Vorbehalt erklären.

Die genannten Rechtsfolgen verdeutlichen eindrucksvoll, dass die Bauunternehmen an einer raschen Abnahmeerklärung des Bauherrn ein immenses Interesse haben und dass die Bauherren sich gut überlegen sollten, ob sie die Abnahme tatsächlich erklären.

Die Bauleistung ist nur dann abnahmefähig und damit vom Bauherrn abzunehmen, wenn sie im Wesentlichen fertiggestellt ist und im Wesentlichen mangelfrei ist.

Unwesentliche Restarbeiten und unwesentliche Mängel geben dem Bauherrn damit kein Recht, die Abnahme zu verweigern.

 

Die Abgrenzung, was wesentlich ist und was unwesentlich, ist indes schon eine schwierige Rechtsfrage.

Hinzu kommt, dass der private Bauherr kaum in der Lage ist, die Bauleistungen sämtlicher Gewerke in technischer Hinsicht auf Mangelfreiheit zu prüfen und zu beurteilen. Insofern ist bei der Abnahme auch technischer Sachverstand gefragt.

Die Abnahme sollte immer schriftlich unter Anfertigung eines Abnahmeprotokolls stattfinden. In dem Protokoll können dann sämtliche festgestellten Mängel beschrieben werden und dem Bauunternehmen sogleich eine angemessene Frist zur Nachbesserung gegeben werden.

Sodann sollte das Abnahmeprotokoll die Alternativen für den Bauherrn enthalten, nämlich im Falle von wesentlichen Mängeln die Abnahme zu verweigern bzw. sie im Falle einer Mangelfreiheit oder des Vorliegens unwesentlicher Mängel zu erklären. Im Falle unwesentlicher Mängel muss dringend diesbezüglich ein Vorbehalt in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Wir raten den privaten Bauherren daher dringend, zum Abnahmetermin nicht ohne rechtliche und technische Berater zu erscheinen und keinesfalls übereilt ein Abnahmeprotokoll zu unterzeichnen.

Die Bauherren-Begleitung erscheint mit unserem Fachanwalt für Baurecht und unserem Bau-Sachverständigen zu Ihrer Abnahme.

Diejenigen Bauherren, die von der Bauherren-Begleitung im Rahmen des Komplettpaketes betreut werden, erhalten in diesem Rahmen ohnehin die Durchführung der Abnahme durch unseren Bauanwalt und unseren Bausachverständigen.

Vor der Abnahme sollte der Bauherr keinesfalls die Vergütung bzw. die letzten Raten zahlen. Nach Durchführung der Abnahme kann dann mit unserem Bauanwalt und Bausachverständigen der Bauherren-Begleitung entschieden werden, ob die Vergütung bzw. die letzten Raten überhaupt fällig sind bzw. ob deren Zahlung ein Zurückbehaltungsrecht wegen festgestellter Mängel entgegengehalten werden kann.

Wann muss der Bauherr Ratenrechnungen des Bauträgers bezahlen?

Die Bauherren-Begleitung rät:

Recht des Bauherrn/Käufers, eine vom Bauträger verlangte Ratenzahlung zu verweigern

Viele Bauträgererwerber bezahlen Ratenrechnungen ihres Bauträgers, obwohl sie dies nicht müssten.

Bekannt ist häufig noch, dass der Bauherr im Falle des Vorliegens von Baumängeln einen Teil der verlangten Ratenzahlung einbehalten kann. Doch die Rechte des Bauherrn fangen schon auf einer anderen Ebene an.

Denn eine Rate – beispielsweise für den Bautenstand „Rohinstallation der Heizungsanlage“ – ist in Gänze erst dann fällig, wenn eben dieser jeweils maßgebliche Bautenstand vollständig erreicht ist.

Anders ausgedrückt: ist der Bautenstand in technischer Hinsicht nicht erreicht, ist die gesamte Rate nicht fällig und ihre Bezahlung kann somit vom Bauherrn komplett verweigert werden.

Regelmäßig aber braucht der Bauträger bezüglich des Bautenstandes einer Ratenrechnung keinen besonderen Nachweis zu erbringen. Es ist dann am Bauherrn, den vom Bauträger behaupteten Baufortschritts zu überprüfen. Hierzu ist der private Bauherr regelmäßig nicht in der Lage.

 

Die Bauherren-Begleitung überprüft mit ihrem Bau-Sachverständigen den vom Bauträger für die Ratenzahlung behaupteten Bautenstand und gibt nach rechtlicher Prüfung durch den Fachanwalt für Baurecht die Ratenzahlung frei oder verweigert jegliche Zahlung.

Auf einer nächsten Ebene spielt sich dann erst die Frage ab, wie im Falle eines tatsächlich vollständig erreichten Bautenstandes mit Mängeln umzugehen ist. Das Vorliegen von Mängeln steht der grundsätzlichen Fälligkeit der jeweiligen Rate für den jeweiligen Bautenstand nicht entgegen. Allerdings kann der Bauherr wegen der Mängel nun sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, und zwar in Höhe des doppelten Wertes der voraussichtlichen Nachbesserungskosten. Diesen Betrag kann der Bauherr von der vom Bauträger verlangten Ratenzahlung abziehen.

Die Bauherren-Begleitung prüft den mit der Ratenrechnung behaupteten Bautenstand auf Mängelfreiheit. Im Falle von Mängeln werden diese protokolliert und die Nachbesserungskosten errechnet. Der Fachanwalt für Baurecht der Bauherren-Begleitung kürzt die Ratenrechnung, macht beim Bauträger das Zurückbehaltungsrecht geltend und fordert diesen zur Mangelbeseitigung auf.

So kommen Sie an die nötigen Bauunterlagen

Die Bauherren-Begleitung rät:

So kommen Sie an die notwendigen Bauunterlagen

 

Beim Bau bzw. Kauf eines Immobilienobjektes ist es für den Bauherrn bzw. Käufer von essenzieller Wichtigkeit, neben dem eigentlichen Bauobjekt auch eine Vielzahl von Bauunterlagen vom Bauträger bzw. Verkäufer zu erhalten.

Eine Aufstellung von notwendigen oder zumindest sinnvollen Bauunterlagen finden Sie unten stehend als eine unserer Checklisten.

Streit über die Herausgabe von Bauunterlagen ist mittlerweile aber an der Tagesordnung. Für die Herausgabe von bestimmten Unterlagen gibt es gesetzliche Anspruchsgrundlagen. Die Pflicht des Bauträgers zur Herausgabe wieder anderer Bauunterlagen hat die höchstrichterliche Rechtsprechung ausgeurteilt.

Daneben findet sich die Pflicht zur Vorlage wieder anderer Bauunterlagen in den „Allgemein anerkannten Regeln der Technik“, zum Beispiel verkörpert in DIN-Normen. Enthalten diese die Pflicht zur Übergabe bestimmter Unterlagen oder Dokumente an den Bauherrn, so hat der Bauträger nur dann mangelfrei erfüllt, wenn er auch diese Dokumente dem Bauherren übergibt.

Gleichwohl bleibt noch eine Vielzahl von Bauunterlagen, bei denen sich eine Herausgabepflicht des Bauträgers nicht so ohne weiteres bestimmen lässt. Unserer Fachanwalt für Baurecht und unser Bau-Sachverständiger raten den Bauherren bzw. Erwerbern daher dringend, bereits im Bauträgervertrag bzw. Kaufvertrag die Pflicht des Bauträgers zur Übergabe aller notwendigen Bauunterlagen ausdrücklich zu vereinbaren. Denn dann haben die Bauherren bzw. Erwerber einen ausdrücklichen dahingehenden vertraglichen Anspruch

Mängelansprüche des Bauherren

Die Bauherren-Begleitung rät:

Mängelansprüche des Bauherrn/Käufers

  1.  Mangel

Die Rechte des Erwerbers bei Baumängeln neu errichteter Bauwerke richten sich nach §§ 633 ff. BGB, dem Werkvertragsrecht des BGB, für Mängel des Grundstücks nach Kaufvertragsrecht gemäß §§ 434 ff. BGB. Die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) kann im Bauträgervertrag nicht vereinbart werden.

Ein Mangel des Bauwerks liegt vor, wenn es von der Baubeschreibung

abweicht oder wenn es nicht den Allgemein anerkannten Regeln der Technik (z.B. DIN-Normen) entspricht.

  1. Abnahme

Die Abnahme ist für den Bauherren/Käufer ausschließlich nachteilig – siehe unseren Tipp zur Abnahme. Abnahme nach § 640 BGB bedeutet die Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung. Der Bauträger benötigt von jedem Erwerber einer Eigentumswohnung die Abnahmeerklärung sowohl bezüglich des Sondereigentums, als auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums.

Sie erfolgt regelmäßig förmlich anlässlich bei einer gemeinsamen Begehung des Vertragsobjektes durch den Erwerber und den Bauträger – siehe unsere Checkliste zum Abnahmeprotokoll. Bei Eigentumswohnungen werden regelmäßig wegen der zeitlich auseinanderliegenden Fertigstellungen zwei getrennte Abnahmen für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum durchgeführt.

Bei der Abnahme muss sich der Erwerber seine Rechte wegen ihm bekannter Mängel vorbehalten; andernfalls verliert er die Mängelrechte (mit Ausnahme des Anspruchs auf Schadensersatz).

  1. Mängelrechte im Einzelnen

Beachten Sie zunächst unsere Checkliste zu den Ansprüchen der Wohnungseigentümer bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum.

Sind Grundstück oder Bauwerk mangelhaft, muss der Erwerber zunächst die

Mangelbeseitigung (Nachbesserung) verlangen. Schlägt diese fehl, ergeben sich die folgenden Mängelansprüche:

Ersatzvornahme: Der Erwerber kann den Mangel selbst beseitigen und vom Bauträger die hierfür erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen.

Kostenvorschuss: Der Erwerber kann vom Bauträger die Zahlung der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten als Vorschuss verlangen (z.B. wenn er die Ersatzvornahme nicht vorfinanzieren kann oder will).

Minderung des Kaupreises: Durch rechtsgestaltende Minderungserklärung kann der Erwerber die Herabsetzung des Kaufpreises bewirken.

Kleiner Schadenersatz: Der Erwerber kann über den kleinen Schadenersatz z.B. die Mängelbeseitigungskosten oder einen technischen merkantilen Minderwert vom Bauträger verlangen.

Rücktritt vom Vertrag: Durch Rücktrittserklärung kann der Erwerber die Rückabwicklung des ganzen Vertrages bewirken – Finger weg!!!

Großer Schadenersatz: Auch über den großen Schadenersatz kann der Erwerber die Rückabwicklung des ganzen Vertrages bewirken – Finger weg!!!

Dringender Rat: Nicht den Rücktritt oder großen Schadenersatz erklären!

Bauherren/Erwerber sollten praktisch nie den Rücktritt erklären, denn dieser kann den finanziellen Ruin bedeuten!

Denn durch einen Rücktritt verliert der Erwerber seinen Vormerkungsschutz und seinen Freistellungsanspruch gegen die Bank.

Ihm verbleibt nur ein Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger; dieser ist nicht gesichert und im Falle einer Insolvenz des Bauträgers praktisch immer wertlos. Dann ist die Immobilie weg – und der gezahlte Kaufpreis!

Wenn Sie schon mit diesem Gedanken spielen, kontaktieren Sie sofort einen Anwalt!

  1. Verjährung

Die gesetzliche Verjährungsfrist für Rechte wegen Mängeln an Bauwerken

beträgt 5 Jahre ab Abnahme.

  1. Zurückbehaltungsrecht

Werden Mängel erkennbar, bevor der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, so hat

der Erwerber das Recht, einen angemessenen Teil seiner Zahlungen

bis zur Mängelbeseitigung zurückzubehalten (doppelte voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten für bei der Abnahme festgestellte Mängel).

Welche Bauunterlagen sind für den Bauherren von Bedeutung?

Checklisten Bauunterlagen

  • Bestands-Architektenpläne
  • Eventuelle Planungsunterlagen über Sonderbauweisen, z.B. „weiße Wanne“, Feuchteschutzberechnungen im Holzbau, Fußbodenheizungen u.ä.
  • Wohnflächenberechnung
  • Revisionspläne für Heizung, Sanitär, Elektro und Lüftung mit Strang- bzw. Schaltschema
  • Mess- und Prüfprotokolle entsprechend den einschlägigen Vorschriften und Erfordernissen (z.B. Druckprüfung der Installationsleitungen und VDE-Bescheinigung)
  • Gefahrprotokoll der Grundleitungen und Nachweis der Dichtheit
  • Baugrundgutachten (für Planung der Abdichtung)
  • Holzschutzgutachten und Nachweis der durchgeführten Arbeiten sowie Schlussbericht
  • Mauerwerksgutachten sowie Nachweis der durchgeführten Arbeiten
  • Brandschutzkonzept und zugehöriger Prüfbericht sowie Schlussbericht
  • Tragfähigkeitsnachweis sowie Schlussbericht Prüfstatiker (z. B. auch Nachweis der Befestigung von Bauteilen mit absturzsichernden Eigenschaften wie z.B. Geländer und bodenbündige Fenster ohne zusätzliches Geländer)
  • Aktueller Wärmeschutznachweis nach EnEV (auch sommerlicher Wärmeschutz)
  • Nachweis Mindestwärmeschutz für alle Bauteile
  • Nachweis der Luftdichtheit (Blower-Door-Test und Einzelleckagen)
  • Schallschutznachweis
  • Abnahmebescheinigung Bauordnungsamt sowie Denkmalschutz
  • Abnahmebescheinigung Grundstückentwässerung
  • Abnahmebescheinigung Schornsteinfeger (Kaminanschluss)
  • Abnahmeprotokoll Aufzug
  • Abnahmebericht des Prüfingenieurs (falls nach Landesrecht erforderlich)
  • Bescheinigung Schallschutz und Wärmeschutz für die eingebauten Fenster
  • Bescheinigung VSG-Verglasung
  • Nachweis der Überkopfverglasung
  • Nachweis Abdichtung Flachdächer bzw. Terrassen/Balkone (Fabrikat u. Verarbeitung)
  • Nachweis der Erstprüfung Sekuranten und Mitteilung zur Möglichkeit zukünftiger Prüfungen
  • Bescheinigung über die Qualität der Wohnungseingangstür (Einbruchschutz, Klimaklasse, Schallschutz und Wärmeschutz)
  • Wartungs- und Pflegeanweisungen (z.B. Fußböden, Flachdach, Heizung, etc.)
  • Betriebsbeschreibungen der technischen Einrichtungen
  • Bescheinigung für die Brandabschottungen von Leitungsöffnungen
  • Nachweis Estrichplanung und Einbau (Aufheizprotokoll, Feuchtigkeitsmessprotokolle bei Fußbodenheizung, Fugenplan)
  • Nachweis der KG-Abdichtung (z.B. Schichtdickenprotokoll etc.)
  • Fachunternehmererklärungen
  • Schließplan und Schlüsselkarte
  • Farbangaben für Gemeinschaftseigentum (z.B. Fassade und Treppenhaus)
  • Nachweis Grundlüftung gemäß DIN 1946 Teil 6, Lüftungskonzept
  • Energieausweis
  • Wartungsverträge
  • Ausführungspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Detailpläne)
  • Auflistung verwendeter Baustoffe und Bauteile mit Herstellerangaben und Verwendungsnachweis im Sondereigentum
  • Baugenehmigung und Auflagen (Stellungnahme der beteiligten Ämter)
  • Bescheinigung für die Brandabschottungen von Leitungsöffnungen
  • Haustechnikplanung (Heizung, elektrische Anlagen, Lüftung)
  • Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
  • Nachweis bei Solaranlagen und Wärmepumpen
  • Statischer Nachweis der Befestigung von Bauteilen mit absturzsichernden Eigenschaften (z. B. Geländer und bodenbündige Fenster ohne zusätzliches Geländer)
  • Prüfzeugnis Treppenanlage
  • Wertermittlungsgutachten
  • Nachweis Abdichtung Bad (bei bodengleichen Duschen, Fußbodeneinläufen usw.) mit Materialangaben getrennt nach Wand- und Fußbodenabdichtung
  • Bescheinigung über fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Bauleistungen (falls nach Landesrecht erforderlich)
  • Fliesenverlegepläne für alle Wohn- und Badbereiche
  • Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen (insbesondere zur Haustechnik)
Bestandteile des Gemeinschaftseigentums

Abdichtungsbahn

Abflussrohre

Abrechnungen

Abschlusstüren der Wohnungen

Absperrpfosten

Absperrventile der Stränge

Abstellplätze für Fahrzeuge, aber sondernutzungsrechtsfähig

Abstellplätze für Waschmaschinen, aber sondernutzungsrechtsfähig

Abwasserleitung

Alarmanlage außerhalb von Wohnungen

Anstrich (Fassade)

Antenne

Armaturen (Waschküche)

Attika

Aufzug

Außenanlage

Außenputz

Außenrollladen

 

Balkon

Balkonbrüstung

Balkondecke

Balkonentwässerung

Balkongeländer

Balkongitter

Balkonisolierung

Balkonplatte

Balkonverglasung

Baum

Belüftungsanlage

Bewässerungsanlage

Blitzschutzanlage

Blumenkästen, wenn Bauteil der Fassade

Bodenräume

Brandschutztüren

Breitbandkabelanschluss

Briefkastenanlage

Busch

 

Carport

 

Dach

Dachentwässerung

Dachfenster

Dachrinne

Dachterrasse

Dachunterspannbahn

Dachziegel

Dämmung

Decke

Doppelparker

Doppelverglasung

Drückergarnitur der Hauseingangstüre)

Drückergarnitur der Wohnungsabschlusstüre)

Duplexgarage

 

Eingangspodest

Einnahmen

Entlüftungsanlage

Entlüftungsrohr

Entsorgungsleitung

Estrich der Wohnung

Estrich des Balkons

 

Fahrradraum

Fahrradständer

Fahrstuhl

Fahrwege

Fäkalienhebeanlage

Fallrohr

Fassade

Fenster

Fensterbank außen

Fenstergitter

Fensterladen

Fensterrahmen

Fensterscheiben

Fenstersims außen

Fertiggarage

Feuchtigkeitsisolierung

Feuerlöscher

Feuerschutztüren

Flachdach

Fliesen im Kellerraum, aber sondereigentumsfähig

Fliesen im Treppenhaus

 

Früchte

Fundament

Fußbodenheizung

Garagentor

Garagentür

Garten/Gartenanlage

Gartenbepflanzung

Gartengeräte

Gartenhaus

Gegensprechanlage der Haustür

Gehwege

Geländer der Balkone

Geländer des Treppenhauses

Geräteraum

Geschossdecken

Glas außer z.B. Spiegel, Glas in Innentüren usw.

Grillplatz

Grundstück

 

Hausflur

Hausmeistergarage

Hausmeisterkeller

Hausmeisterwohnung

Haustür

Haustüranlage

Hebeanlage

Hebebühne

Hecke

Heizkessel

Heizkörper

Heizkörperventile

Heizölvorrat

Heizraum

Heizung

Heizungsanlage

Heizungsrohre

 

Installation (Elektro) bis zur Abzweigung von der Hauptleitung

Isolierschicht

 

Jalousie

 

Kabelanschluss (Übergabepunkt) bis zur Abzweigung von der Hauptleitung

Kamine

Kaminzüge

Kanalisation

Kegelbahn

Kellerdecken

Kellergang

Kellertüre

KFZ-Abstellplatz

Kinderschaukel

Kinderspielplatz

Klimaanlage (Haus)

Klingelanlage

Klingelschild

Klingeltaster im Treppenhaus

Laternen

Leitungen bis zur Abzweigung von der Hauptleitung

Lichtschacht

Lichtschalter im Treppenhaus

Loggia außer Oberbelag

 

Markise

Mauer wenn tragend

Messgeräte für Heizung und Wasser

Mörtelbett

Müllabwurfanlage

Müllabzug

Müllschlucker

 

Namensschild

Notbeleuchtung

 

Oberlichter

 

Plattenbelag einer Terrasse

 

Rasen

Rasenfläche

Rasenmäher

Rauchabzugsöffnung

Rauchgaswarnanlage

Rauchschutztüren

Regenwasserfallrohr

Reklameeinrichtungen

Rohrleitungen bis zur Abzweigung von der Hauptleitung

Rollläden

Rücklage

Rückstausicherung

Rundfunkempfangsanlage

 

Satellitenanlage, wenn sie alle Wohnungen bedient

Sauna in Gemeinschaftsräumen

Scheiben

Schloss der Briefkastenanlage

Schloss der Hauseingangstüre

Schloss der Kellertüre von Teileigentum

Schloss sonstiger Türen von Gemeinschaftsräumen

Schloss der Wohnungseingangstüre

Schwimmbad

Solaranlage

Spielplatz

Sportplätze

Sprinkleranlage

Stützmauern

 

Tennisplatz

Terrasse des Erdgeschosses

Thermostatventil

Tiefgarage

Tragmauern

Treppenfundament

Treppenhaus

Trockenraum

Trockner in Gemeinschafträumen

Türdrücker

Türsprechanlage außen

 

Umfassungsmauern

 

Verwaltungsunterlagen

Viererparker

 

Wand wenn tragend

Wärmedämmung

Warmwasseraufbereitung zentral

Waschbecken im Waschkeller

Waschküche

Waschmaschine in Gemeinschafträumen

Wege

Werbungs-Erträge

 

Zaun

Zinsen

Zinsertrag

Zugangstüre

Zwischendecken wenn tragend

Bestandteile des Sondereigentums

Absperrventil innerhalb der Wohnung

Abzugsanlage

Abzugshaube

Alarmanlage innerhalb der Wohnung

Armaturen innerhalb der Wohnung

 

Badewanne

Badezimmertür

 

Balkonbelag

Blumenkästen wenn nachträglich von Eigentümer angebracht

Blumenkübel

 

Deckenverkleidung innerhalb der Wohnung

Drückergarnitur Fenster

Durchlauferhitzer

Dusche

 

Einbauküche

Einbauschrank

Elektroleitungen

Fensteranstrich innerhalb der Wohnung

Fensterbank innerhalb der Wohnung

Fenstergriff

Fenstersims innerhalb der Wohnung

Fliesen als Balkonbelag

Fliesen innerhalb der Wohnung

Fußbodenbelag

 

Gegensprechanlage innerhalb der Wohnung

Gitterabdeckung von Badewanne/Duschtasse

 

Innenanstrich des Balkons

Innenanstrich innerhalb der Wohnung

Innenputz der Balkonbrüstung

Innenputz innerhalb der Wohnung

Innentüren

Installation Elektro ab der Abzweigung von der Hauptleitung

Kabelanschluss ab der Abzweigung von der Hauptleitung

Kabelanschlussdose

Kamin innerhalb der Wohnung

Klimaanlage innerhalb der Wohnung

Küchentüre

 

Laminat

Leitungen ab ihrer Abzweigung von der Hauptleitung sondereigentumsfähig

Loggia wenn zu Sondereigentum gemacht

 

Markise wenn nachträglich von Eigentümer angebracht

Mauer wenn nicht tragend

 

Oberbodenbelag

 

Parkett

Pflanzbehälter

Plattenbelag des Balkons

 

Satellitenanlage wenn nur für Empfang des einzelnen Eigentümers

Sprechanlage innerhalb der Wohnung

Stromleitung

 

Tapete

Teppichboden

Toilette

Treppe innerhalb der Wohnung

Türsprechanlage innerhalb der Wohnung

 

Untertischgerät

 

Wand wenn nicht tragend

Wandschrank

Wandverkleidung innerhalb der Wohnung

Warmwasseraufbereitung innerhalb der Wohnung

Waschbecken

Wasserhahn

Abdichtung im Schwimmbad-Nassbereich erfordert besondere Bauüberwachung

Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads sind ein Bauabschnitt, dem zentrale Bedeutung zukommt. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich dabei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.
OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2014 – 3 U 413/14

Der Sachverhalt:

Nach der Sanierung eines Schwimmbads werden Mängel an den Fliesenabdichtungen festgestellt. Der in Anspruch genommene Architekt ist der Ansicht, er habe von einer korrekten Ausführung der Abdichtungs- und Fliesenarbeiten ausgehen dürfen, bei diesen Arbeiten handle es sich um handwerkliche Selbstverständlichkeiten, die nicht besonders zu überwachen seien. Er sei daher seiner Bauüberwachungspflicht nachgekommen.

Die Entscheidung:

Der Architekt hat seine Bauüberwachungspflicht verletzt. Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist er zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Der Architekt muss sein Augenmerk vor allem auf schwierige und gefahrträchtige Arbeiten richten, die typische Gefahrenquellen darstellen. Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads haben zentrale Bedeutung. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich hierbei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.

 RA Jungs Nachtrag:

Der Umfang der Bauüberwachungspflicht und damit die Häufigkeit von Baustellenbesuchen hängen von den Umständen des Einzelfalles ab. Handwerkliche Selbstverständlichkeiten müssen vom Architekten nicht überwacht werden. Das sind gängige und einfache Bauarbeiten, deren Beherrschung durch den Bauunternehmer vorausgesetzt werden kann.

Beispiele: Putzarbeiten, Malerarbeiten, Plattenverlegungen, Estricherstellung.
Im Gegensatz dazu stehen schwierige oder gefahrenträchtige Arbeiten und Bauvorgänge, welche für die Erreichung der Bauaufgabe in technischer Hinsicht von besonderer Bedeutung sind. Diese hat der Architekt persönlich oder durch erprobte Erfüllungsgehilfen unmittelbar zu überwachen.

Beispiele: Isolierung-und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Ausschachtungsarbeiten, Schall-und Wärmeisolierungsarbeiten.

Bauleiter hat keine Vollmacht zur Beauftragung von Stundenlohnarbeiten

Der Bauleiter des Auftraggebers ist ohne besondere Vollmacht grundsätzlich nicht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung berechtigt.

BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – VII ZR 232/12

Der Sachverhalt:

Der Bauleiter des Auftraggebers beauftragt den Auftragnehmer mündlich mit der Erbringung von Stundenlohnarbeiten. Der Auftraggeber verweigert dann aber deren Bezahlung, weil er die Stundenlohnarbeiten vorher nicht schriftlich angeordnet habe und sein Bauleiter für ihre Beauftragung keine Vollmacht habe.

Die Entscheidung:

Die Vergütungsklage des Auftragnehmers wird abgewiesen. Der Bauleiter des Auftraggebers ist ohne besondere Vollmacht grundsätzlich nicht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung berechtigt.

RA Jungs Nachtrag:

Man kann die Auftragnehmer gar nicht oft genug warnen! Sind im Bauvertrag keine Stundenlohnarbeiten geregelt oder existiert nur eine nichtssagende Position wie „Regiearbeiten im Stundenlohn“, so ist die bloße Unterzeichnung von Stundelohnzetteln im Bauverlauf keine nachträgliche Vereinbarung einer Stundenlohnabrede. Zu einer solchen müsste der Bauleiter überdies bevollmächtigt sein. Das ist aber regelmäßig nicht der Fall, wie die Entscheidung zeigt. Die bloße Vollmacht zur Unterzeichnung von Stundenlohnzetteln beinhaltet nicht die Vollmacht zum Abschluss der Stundenlohnvereinbarung selbst.

Klarzustellen ist, dass zunächst nur eine Abrechnung gerade im Stundenlohn nicht möglich ist. In Betracht kommt allerdings sehr wohl eine Abrechnung als Zusatzleistung oder geänderte Ausführung nach Vertragspreisen. Die Anforderungen an die Darlegung einer solchen Vergütung sind indes ungleich höher!

Keine Mehrvergütung bei eigenmächtiger Verbesserung der Ausführung

Auch wenn der Auftragnehmer meint, die zur Ausführung vorgesehene Leistung berge das Risiko von Mängeln, darf er nicht einfach eine andere und erheblich teurere Leistung ausführen, ohne sich zuvor vergewissert zu haben, dass der Auftraggeber damit einverstanden ist.

BGH, Beschluss vom 05.06.2014 – VII ZR 166/12

Der Sachverhalt:

Ein Auftragnehmer befürchtet während der Bauausführung, dass eine vertraglich geregelte verzinkte Ausführung zur Korrosion führen wird. Dies zeigt er dem Auftraggeber an und bittet um Anordnung einer Ausführung in Edelstahl. Der Auftraggeber reagiert hierauf nicht. Dennoch führt der Auftragnehmer in Edelstahl aus und verlangt hierfür eine Mehrvergütung.

Die Entscheidung:

Der Auftragnehmer erhält die Mehrvergütung nicht. Ein Vergütungsanspruch nach § 2 Abs. 8 Nr. 2 oder Nr. 3 VOB/B bzw. aus Geschäftsführung ohne Auftrag bestehe nur dann, wenn die zusätzliche Leistung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Auftraggeber entspricht. Da dem Auftragnehmer nicht die Möglichkeit eröffnet werden dürfe, durch eine eigenmächtige Abweichung vom Auftragsinhalt eine zusätzliche Vergütung zu erwirken, dürfen hieran keine geringen Anforderungen gestellt werden. Der Auftragnehmer habe zwar geltend gemacht, dass er bei der vertraglichen Ausführung das Entstehen von Korrosion befürchte. Es sei jedoch nicht ersichtlich, dass die feuerverzinkte Ausführung “schlechthin mangelhaft” wäre und nur die Verwendung von Edelstahl eine mangelfreie Leistung gewährleiste. Die geltend gemachten Bedenken rechtfertigten jedenfalls nicht die eigenmächtige und erheblich teurere Ausführung in Edelstahl, ohne sich zu vergewissern, dass der Auftraggeber damit einverstanden sei.

 RA Jungs Nachtrag:

Die wenigsten Auftragnehmer bauen ohne Abstimmung höherwertig, um zu einer zusätzlichen Vergütung zu gelangen. Vielmehr befürchten die Auftragnehmer meist, mangelhaft zu bauen und hierfür später einstehen zu müssen.

Aber genau dagegen schützt eines der wichtigsten Instrumente des Baurechts, nämlich die formgerechte Bedenkenanmeldung gemäß § 4 Abs. 3 VOB/B, nach welcher der Auftragnehmer gemäß § 13 Abs. 3 VOB/B von einer etwaigen Mängelhaftung befreit werden kann.

Gericht muss Widersprüche zwischen Gerichts- und Parteigutachten aufklären
  1. Der Tatrichter hat die Pflicht, Widersprüchen zwischen Äußerungen mehrerer Sachverständiger von Amts wegen nachzugehen und sich mit ihnen auseinanderzusetzen, auch wenn es sich um Privatgutachten handelt.
  2. Legt eine Partei ein Privatgutachten vor, das im Gegensatz zu den Erkenntnissen des gerichtlich bestellten Sachverständigen steht, so darf der Tatrichter den Streit der Sachverständigen nicht dadurch entscheiden, dass er ohne nachvollziehbare Begründung einem von ihnen den Vorzug gibt.

BGH, Urteil vom 11.11.2014 – VI ZR 76/13

Der Sachverhalt:

In einem Haftungsprozess beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Bewertung eines entscheidungserheblichen Umstandes. Eine Prozesspartei legt ein Privatgutachten vor, dessen Ergebnis von dem des Gerichtsgutachters abweicht. Das Gericht entscheidet unter Verweis auf die “überzeugenden Ausführungen des Gerichtssachverständigen” und übergeht das Parteigutachten als nicht relevant.

Die Entscheidung:

Der BGH hebt das Urteil wegen eines groben Verfahrensfehlers auf. Ein Gericht darf unterschiedliche Ergebnisse in Sachverständigengutachten nicht dadurch lösen, dem Gerichtssachverständigen zu folgen. Vielmehr muss es sich mit den Widersprüchen zwischen Äußerungen mehrerer Sachverständiger auseinanderzusetzen, auch wenn einer davon ein Privatgutachten erstellt hat.

RA Jungs Nachtrag:

Es entspricht der Praxis, dass Gerichte dem Ergebnis des Gerichtsgutachters folgen, ohne dies auch nur zu kommentieren. Den Inhalten von Privatgutachten wird regelmäßig deshalb misstraut, weil diese angeblich parteiisch seien. Das mag menschlich verständlich sein, es entspricht aber nicht dem Gesetz. Die Gerichte müssen sich auch mit den Inhalten von Privatgutachten auseinandersetzen. Privatgutachter erstellen regelmäßig schon im eigenen Interesse keine „Gefälligkeitsgutachten“; denn die Haftung des Privatgutachters gegenüber seinem Auftraggeber reicht deutlich weiter als die des Gerichtsgutachters!

Baumangel ist nicht automatisch Anscheinsbeweis für Bauüberwachungsmangel des Architekten
  1.  Der bauaufsichtführende Architekt ist nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.
  2. Bei wichtigen oder bei kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Besondere Aufmerksamkeit hat der Architekt auch solchen Baumaßnahmen zu widmen, bei denen sich im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel ergeben.
  3. Der Beweis für eine Pflichtverletzung des bauüberwachenden Architekten obliegt grundsätzlich dem Auftraggeber. Allerdings kann dieser Nachweis durch einen Anscheinsbeweis erleichtert werden. Das ist der Fall, wenn im Hinblick auf Art, Schwere und Erkennbarkeit der Mängel ein typischer Geschehensablauf anzunehmen ist, der dafür spricht, dass die Überwachung durch den Architekten mangelhaft ist. Dann ist es Sache des Architekten, diesen Anscheinsbeweis zu erschüttern und darzutun, dass er hinreichende Überwachungsleistungen erbracht hat.

OLG Köln, Beschluss vom 20.01.2014 – 11 U 116/13

Der Sachverhalt

Ein Architekt wird mit der Überwachung einer Dachsanierung beauftragt. Im Nachgang zeigen sich Wasserblasen, verschobene Dämmplatten sowie Verklebungs- und Verschweißungsmängel. Der Architekt macht geltend, während der Sanierungsarbeiten ganztägig auf der Baustelle anwesend gewesen zu sein und keine Anhaltspunkte für Beanstandungen gefunden zu haben. Der Auftraggeber  verweist auf die baulichen Mängel und darauf, dass diese für Versäumnisse des Architekten sprechen. Insofern müsse dieser beweisen, dass er keine Fehler begangen habe. Der Auftraggeber  verlangt Schadensersatz.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Nachweis einer Pflichtverletzung – den grundsätzlich der AG zu erbringen hat – kann durch einen Anscheinsbeweis erleichtert werden. Dies ist dann der Fall, wenn im Hinblick auf Art, Schwere und Erkennbarkeit der Mängel ein typischer Geschehensablauf anzunehmen ist, der dafür spricht, dass die Überwachung durch den Architekten mangelhaft ist. Aufgrund der Charakteristik der Mängel bzw. deren Häufigkeit im konkreten Fall kann nicht angenommen werden, dass die Mängel vor oder während der Abnahme erkennbar gewesen sind, weshalb ein erster Anschein nicht anzunehmen ist. Außerdem hätte eine Verletzung der Bauüberwachungspflicht konkret belegt werden müssen, da der Architekt die Erfüllung der gebotenen Bauüberwachung hinreichend dargetan hat.

Praxishinweis

Die Unterscheidung in handwerkliche Selbstverständlichkeiten, bei denen regelmäßig eine stichprobenhafte Überwachung ausreicht, und in überwachungsintensive schwierige, gefahrträchtige oder kritische Bauleistungen, ist an sich ein alter Hut. Erstaunlich ist vielmehr, dass viele Bauleiter die Unterschiede gar nicht kennen und somit nicht wissen, welcher zeitliche Umfang der Bauaufsicht von Ihnen zu verlangen ist. An dieser Stelle kann nur beispielhaft erwähnt werden, dass Isolier- und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Dränagearbeiten oder Schall- und Wärmeisolierungsarbeiten nach der Rechtsprechung zu den schwierigen oder gefahrträchtigen Arbeiten zählen und daher intensiv zu überwachen sind.

Auftraggeber darf trotz überschrittenem Kostenvoranschlag die Vergütung nicht kürzen

Zu den Rechtsfolgen eines überschrittenen Kostenvoranschlags.

OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.11.2014 – 2 U 172/13

Der Sachverhalt:

Der Auftragnehmer überschreitet im Bauverlauf seinen Kostenvoranschlag, ohne dem Auftraggeber dies anzuzeigen. Die Schlussrechnung des Auftragnehmers ist dann fast doppelt so hoch wie der Kostenvoranschlag. Der Auftraggeber zahlt nur den Betrag des Kostenvoranschlag, der Auftragnehmer klagt den Rest ein.

Die Entscheidung:

Der Auftraggeber muss auch den Rest bezahlen und nicht nur den Betrag des Kostenvoranschlags. Interessant ist dabei folgende Hilfsargumentation des Gerichts:

Selbst wenn der Auftragnehmer die Anzeigepflicht nach § 650 Abs. 2 BGB schuldhaft verletzt, steht dem Auftraggeber ein die Vergütung begrenzender Schadensersatzanspruch nur zu, wenn ihm aus dieser Pflichtverletzung nachweislich ein Schaden entsteht.

Hat ein Auftragnehmer seine Anzeigepflicht verletzt, dann besteht seine Schadensersatzpflicht darin (sog. negatives Interesse), dass er den Auftraggeber so stellen muss, wie dieser stehen würde, wenn ihm die zu erwartende Kostenüberschreitung rechtzeitig angezeigt worden. Dazu ist die hypothetische Frage zu stellen, ob der Auftraggeber bei rechtzeitiger Anzeige der Kostenüberschreitung den Werkvertrag gekündigt hätte. Hätte der Besteller den Vertrag nicht gekündigt, insbesondere weil er auf den Werkerfolg angewiesen ist und ihn auch anderweitig nicht preisgünstiger hätte erreichen können, so fehlt es an einem Schaden.

Davon geht das Gericht aus. Der Auftraggeber wollte die Werkleistung behalten, weil sie erforderlich war. Und selbst wenn man eine Kündigung unterstellen würde, ist nicht ersichtlich, dass der Auftraggeber den Auftrag an einen anderen Unternehmer zu einem günstigeren Preis hätte vergeben können und deswegen eine sich hieraus ergebende Differenz als Schaden erstattet verlangen könnte.

RA Jungs Nachtrag:

Auftraggeber sind häufig der Ansicht, bei einem Kostenvoranschlag seien sie nur verpflichtet, eine Vergütung in dieser Höhe zu zahlen, allenfalls zuzüglich einer zulässigen Überschreitung bis maximal 20 % des Kostenvoranschlages.

Diese Ansicht ist nicht zutreffend. Ausgangspunkt ist ein möglicher Schadensersatzanspruch des Auftraggebers, zum Beispiel wegen der Verletzung der Anzeigepflicht bezüglich der entstehenden Mehrkosten. Dieser Anspruch begrenzt dann gegebenenfalls den Schlusszahlungsanspruch des Auftragnehmers. Wenn aber, wie hier, der Auftraggeber die Bauleistungen unbedingt benötigt und daher nicht gekündigt hätte und auch nicht ersichtlich ist, dass er einen günstigeren Auftragnehmer gefunden hätte, so ist eben kein Schaden entstanden. Dann ist der volle Schlusszahlungsanspruch ungekürzt zu leisten. Das dürfte in der Mehrzahl der Überschreitungen der Fall sein, so dass die Überschreitung eines Kostenvoranschlages häufig keine Auswirkungen hat.

Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen ist unwirksam!

1. Die folgende Klausel in notariellen Kaufverträgen/Bauträgerverträgen ist unwirksam:

„Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen.“

2. Gehen beide Parteien aufgrund solcher Klauseln davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen wird bzw. erfolgt ist, enthalten die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnung nicht die Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14

Der Sachverhalt:

In einem notariellen Bauträgervertrag befindet sich die obige Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Ein Sachverständiger fertigt im Jahre 1999 ein förmliches Abnahmeprotokoll. Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitet im Jahre 2008 ein selbständiges Beweisverfahren ein, bei dem Mängel festgestellt werden. Im Prozess beruft sich der Bauträger auf eine Verjährung der Mängelansprüche der WEG.

Die Entscheidung:

Die Mängelansprüche der WEG sind nicht verjährt!

Die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme hat noch gar nicht zu laufen begonnen, da die Klausel, nach welcher die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen zu erfolgen hat, unwirksam ist.

Die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums stellt ein originäres Erwerberrecht dar. Dem Erwerber darf deshalb nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte.

Somit liegt überhaupt keine Abnahmeerklärung der Eigentümer vor. Die vollständige Kaufpreiszahlung kann nicht als solche gewertet werden, da die Erwerber – wegen der unwirksamen Klausel – davon ausgingen, dass die Abnahme durch einen sachverständigen zu erfolgen habe.

RA Jungs Nachtrag:

Der BGH hat sich mit den verschiedensten Gestaltungen von Klauseln über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Notarverträgen befasst; oft soll der Erstverwalter für die Eigentümer abnehmen dürfen, oft ein Sachverständiger, manchmal beide zusammen.

Der Merksatz für Erwerber von Immobilien ist an dieser Stelle einfach: diese Klauseln sind fast alle unwirksam!

Die Erwerber müssen die Möglichkeit haben, die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums selbst zu erklären. Die Unwirksamkeit benachteiligt den Bauträger und gibt den Erwerbern erhebliche Vorteile, denn ohne Abnahme fängt die Gewährleistungsfrist überhaupt nicht zu laufen an.

Damit liegt dieses Risiko aber auch dort, wo es hingehört, nämlich beim Bauträger; denn regelmäßig beauftragt dieser den Notar mit der Erstellung der Bauträgerverträge, und dementsprechend bauträgerfreundlich sehen sie in der Praxis dann auch aus.

Ein Wärmedämmverbundsystem ohne allgemeine bauaufsichtliche Zulassung ist mangelhaft!

Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung dem nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht feststellbar ist und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum sowie deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14

Der Sachverhalt:

Ein Bauträger errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. Im Laufe der Zeit stellen sich Putzschäden heraus, so zum Beispiel im Sockelbereich, unter den Fensterbänken und am oberen Fassadenabschluss. In einem von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleiteten gerichtlichen selbstständigen Beweisverfahren stellt der Gerichtssachverständige fest, dass das von dem Bauträger errichtete Wärmedämmverbundsystem – WDVS – keine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung oder Zustimmung im Einzelfall besitzt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Bauträger wegen der Mangelhaftigkeit des WDVS die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mangelbeseitigung.

Die Entscheidung:

Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht und verurteilt den Bauträger. Nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg dürfen Bauprodukte nur verwendet werden, wenn der Nachweis der Brauchbarkeit durch Normen oder bei nicht geregelten Bauprodukten durch eine allgemeine baurechtliche Zulassung, ein allgemein baurechtliches Prüfzeugnis oder eine Zustimmung im Einzelfall nachgewiesen ist. Dies war vorliegend bezüglich des verbauten Wärmedämmverbundsystems nicht der Fall.
Da der Unternehmer nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig stillschweigend die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht, ist ein Werk schon mangelhaft, wenn den verwendeten Werkstoffen ein nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik notwendiger Gebrauchstauglichkeitsnachweis fehlt. Allein dass hier bei der Errichtung des WDVS Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nicht festzustellen ist, macht das Werk des Bauträgers also mangelhaft.

RA Jungs Nachtrag:

Der Bauträger schuldet neben der Erbringung des im Bauträgervertrag meist in der als Anlage beigefügten Baubeschreibung geregelten Bausolls auch immer die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, um seine Leistungen mangelfrei zu erbringen. In welchen Normen diese allgemein anerkannten Regeln der Technik im Einzelnen erfasst und festgehalten sind, muss in Bauverträgen nicht ausdrücklich geregelt werden. Der Auftragnehmer schuldet die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik auch ohne jegliche Nennung oder Bezugnahme.

Meist sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik geregelt in DIN-Vorschriften, in einheitlichen technischen Baubestimmungen (ETB), in VDE-Vorschriften, in VDI-Vorschriften, in Unfallverhütungsvorschriften oder in Richtlinien von Verbänden. Auch Herstellerrichtlinien können allgemein anerkannte Regeln der Technik beinhalten. Häufig fehlen sogar Normierungen, so dass sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik aus ungeschriebenen, überlieferten Regeln ergeben.

Die Ermittlung der einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik ist somit im Einzelfall schwierig und ohne einen Bausachverständigen nicht möglich.

Inhaltsbereich
Empty section. Edit page to add content here.
Abdichtung im Schwimmbad-Nassbereich erfordert besondere Bauüberwachung

Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads sind ein Bauabschnitt, dem zentrale Bedeutung zukommt. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich dabei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.
OLG Koblenz, Urteil vom 30.09.2014 – 3 U 413/14

Der Sachverhalt:

Nach der Sanierung eines Schwimmbads werden Mängel an den Fliesenabdichtungen festgestellt. Der in Anspruch genommene Architekt ist der Ansicht, er habe von einer korrekten Ausführung der Abdichtungs- und Fliesenarbeiten ausgehen dürfen, bei diesen Arbeiten handle es sich um handwerkliche Selbstverständlichkeiten, die nicht besonders zu überwachen seien. Er sei daher seiner Bauüberwachungspflicht nachgekommen.

Die Entscheidung:

Der Architekt hat seine Bauüberwachungspflicht verletzt. Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist er zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Der Architekt muss sein Augenmerk vor allem auf schwierige und gefahrträchtige Arbeiten richten, die typische Gefahrenquellen darstellen. Abdichtungs- und Fliesenarbeiten im Nassbereich eines Schwimmbads haben zentrale Bedeutung. Anders als in Trockenbereichen handelt es sich hierbei nicht um handwerkliche Selbstverständlichkeiten. Dies verpflichtet den Architekten zu einer besonderen Bauüberwachung.

 RA Jungs Nachtrag:

Der Umfang der Bauüberwachungspflicht und damit die Häufigkeit von Baustellenbesuchen hängen von den Umständen des Einzelfalles ab. Handwerkliche Selbstverständlichkeiten müssen vom Architekten nicht überwacht werden. Das sind gängige und einfache Bauarbeiten, deren Beherrschung durch den Bauunternehmer vorausgesetzt werden kann.

Beispiele: Putzarbeiten, Malerarbeiten, Plattenverlegungen, Estricherstellung.
Im Gegensatz dazu stehen schwierige oder gefahrenträchtige Arbeiten und Bauvorgänge, welche für die Erreichung der Bauaufgabe in technischer Hinsicht von besonderer Bedeutung sind. Diese hat der Architekt persönlich oder durch erprobte Erfüllungsgehilfen unmittelbar zu überwachen.

Beispiele: Isolierung-und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Ausschachtungsarbeiten, Schall-und Wärmeisolierungsarbeiten.

Bauleiter hat keine Vollmacht zur Beauftragung von Stundenlohnarbeiten

Der Bauleiter des Auftraggebers ist ohne besondere Vollmacht grundsätzlich nicht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung berechtigt.

BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – VII ZR 232/12

Der Sachverhalt:

Der Bauleiter des Auftraggebers beauftragt den Auftragnehmer mündlich mit der Erbringung von Stundenlohnarbeiten. Der Auftraggeber verweigert dann aber deren Bezahlung, weil er die Stundenlohnarbeiten vorher nicht schriftlich angeordnet habe und sein Bauleiter für ihre Beauftragung keine Vollmacht habe.

Die Entscheidung:

Die Vergütungsklage des Auftragnehmers wird abgewiesen. Der Bauleiter des Auftraggebers ist ohne besondere Vollmacht grundsätzlich nicht zum Abschluss einer Stundenlohnvereinbarung berechtigt.

RA Jungs Nachtrag:

Man kann die Auftragnehmer gar nicht oft genug warnen! Sind im Bauvertrag keine Stundenlohnarbeiten geregelt oder existiert nur eine nichtssagende Position wie „Regiearbeiten im Stundenlohn“, so ist die bloße Unterzeichnung von Stundelohnzetteln im Bauverlauf keine nachträgliche Vereinbarung einer Stundenlohnabrede. Zu einer solchen müsste der Bauleiter überdies bevollmächtigt sein. Das ist aber regelmäßig nicht der Fall, wie die Entscheidung zeigt. Die bloße Vollmacht zur Unterzeichnung von Stundenlohnzetteln beinhaltet nicht die Vollmacht zum Abschluss der Stundenlohnvereinbarung selbst.

Klarzustellen ist, dass zunächst nur eine Abrechnung gerade im Stundenlohn nicht möglich ist. In Betracht kommt allerdings sehr wohl eine Abrechnung als Zusatzleistung oder geänderte Ausführung nach Vertragspreisen. Die Anforderungen an die Darlegung einer solchen Vergütung sind indes ungleich höher!

Keine Mehrvergütung bei eigenmächtiger Verbesserung der Ausführung

Auch wenn der Auftragnehmer meint, die zur Ausführung vorgesehene Leistung berge das Risiko von Mängeln, darf er nicht einfach eine andere und erheblich teurere Leistung ausführen, ohne sich zuvor vergewissert zu haben, dass der Auftraggeber damit einverstanden ist.

BGH, Beschluss vom 05.06.2014 – VII ZR 166/12

Der Sachverhalt:

Ein Auftragnehmer befürchtet während der Bauausführung, dass eine vertraglich geregelte verzinkte Ausführung zur Korrosion führen wird. Dies zeigt er dem Auftraggeber an und bittet um Anordnung einer Ausführung in Edelstahl. Der Auftraggeber reagiert hierauf nicht. Dennoch führt der Auftragnehmer in Edelstahl aus und verlangt hierfür eine Mehrvergütung.

Die Entscheidung:

Der Auftragnehmer erhält die Mehrvergütung nicht. Ein Vergütungsanspruch nach § 2 Abs. 8 Nr. 2 oder Nr. 3 VOB/B bzw. aus Geschäftsführung ohne Auftrag bestehe nur dann, wenn die zusätzliche Leistung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Auftraggeber entspricht. Da dem Auftragnehmer nicht die Möglichkeit eröffnet werden dürfe, durch eine eigenmächtige Abweichung vom Auftragsinhalt eine zusätzliche Vergütung zu erwirken, dürfen hieran keine geringen Anforderungen gestellt werden. Der Auftragnehmer habe zwar geltend gemacht, dass er bei der vertraglichen Ausführung das Entstehen von Korrosion befürchte. Es sei jedoch nicht ersichtlich, dass die feuerverzinkte Ausführung “schlechthin mangelhaft” wäre und nur die Verwendung von Edelstahl eine mangelfreie Leistung gewährleiste. Die geltend gemachten Bedenken rechtfertigten jedenfalls nicht die eigenmächtige und erheblich teurere Ausführung in Edelstahl, ohne sich zu vergewissern, dass der Auftraggeber damit einverstanden sei.

 RA Jungs Nachtrag:

Die wenigsten Auftragnehmer bauen ohne Abstimmung höherwertig, um zu einer zusätzlichen Vergütung zu gelangen. Vielmehr befürchten die Auftragnehmer meist, mangelhaft zu bauen und hierfür später einstehen zu müssen.

Aber genau dagegen schützt eines der wichtigsten Instrumente des Baurechts, nämlich die formgerechte Bedenkenanmeldung gemäß § 4 Abs. 3 VOB/B, nach welcher der Auftragnehmer gemäß § 13 Abs. 3 VOB/B von einer etwaigen Mängelhaftung befreit werden kann.

Gericht muss Widersprüche zwischen Gerichts- und Parteigutachten aufklären
  1. Der Tatrichter hat die Pflicht, Widersprüchen zwischen Äußerungen mehrerer Sachverständiger von Amts wegen nachzugehen und sich mit ihnen auseinanderzusetzen, auch wenn es sich um Privatgutachten handelt.
  2. Legt eine Partei ein Privatgutachten vor, das im Gegensatz zu den Erkenntnissen des gerichtlich bestellten Sachverständigen steht, so darf der Tatrichter den Streit der Sachverständigen nicht dadurch entscheiden, dass er ohne nachvollziehbare Begründung einem von ihnen den Vorzug gibt.

BGH, Urteil vom 11.11.2014 – VI ZR 76/13

Der Sachverhalt:

In einem Haftungsprozess beauftragt das Gericht einen Sachverständigen zur Bewertung eines entscheidungserheblichen Umstandes. Eine Prozesspartei legt ein Privatgutachten vor, dessen Ergebnis von dem des Gerichtsgutachters abweicht. Das Gericht entscheidet unter Verweis auf die “überzeugenden Ausführungen des Gerichtssachverständigen” und übergeht das Parteigutachten als nicht relevant.

Die Entscheidung:

Der BGH hebt das Urteil wegen eines groben Verfahrensfehlers auf. Ein Gericht darf unterschiedliche Ergebnisse in Sachverständigengutachten nicht dadurch lösen, dem Gerichtssachverständigen zu folgen. Vielmehr muss es sich mit den Widersprüchen zwischen Äußerungen mehrerer Sachverständiger auseinanderzusetzen, auch wenn einer davon ein Privatgutachten erstellt hat.

RA Jungs Nachtrag:

Es entspricht der Praxis, dass Gerichte dem Ergebnis des Gerichtsgutachters folgen, ohne dies auch nur zu kommentieren. Den Inhalten von Privatgutachten wird regelmäßig deshalb misstraut, weil diese angeblich parteiisch seien. Das mag menschlich verständlich sein, es entspricht aber nicht dem Gesetz. Die Gerichte müssen sich auch mit den Inhalten von Privatgutachten auseinandersetzen. Privatgutachter erstellen regelmäßig schon im eigenen Interesse keine „Gefälligkeitsgutachten“; denn die Haftung des Privatgutachters gegenüber seinem Auftraggeber reicht deutlich weiter als die des Gerichtsgutachters!

Baumangel ist nicht automatisch Anscheinsbeweis für Bauüberwachungsmangel des Architekten
  1.  Der bauaufsichtführende Architekt ist nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.
  2. Bei wichtigen oder bei kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Besondere Aufmerksamkeit hat der Architekt auch solchen Baumaßnahmen zu widmen, bei denen sich im Verlauf der Bauausführung Anhaltspunkte für Mängel ergeben.
  3. Der Beweis für eine Pflichtverletzung des bauüberwachenden Architekten obliegt grundsätzlich dem Auftraggeber. Allerdings kann dieser Nachweis durch einen Anscheinsbeweis erleichtert werden. Das ist der Fall, wenn im Hinblick auf Art, Schwere und Erkennbarkeit der Mängel ein typischer Geschehensablauf anzunehmen ist, der dafür spricht, dass die Überwachung durch den Architekten mangelhaft ist. Dann ist es Sache des Architekten, diesen Anscheinsbeweis zu erschüttern und darzutun, dass er hinreichende Überwachungsleistungen erbracht hat.

OLG Köln, Beschluss vom 20.01.2014 – 11 U 116/13

Der Sachverhalt

Ein Architekt wird mit der Überwachung einer Dachsanierung beauftragt. Im Nachgang zeigen sich Wasserblasen, verschobene Dämmplatten sowie Verklebungs- und Verschweißungsmängel. Der Architekt macht geltend, während der Sanierungsarbeiten ganztägig auf der Baustelle anwesend gewesen zu sein und keine Anhaltspunkte für Beanstandungen gefunden zu haben. Der Auftraggeber  verweist auf die baulichen Mängel und darauf, dass diese für Versäumnisse des Architekten sprechen. Insofern müsse dieser beweisen, dass er keine Fehler begangen habe. Der Auftraggeber  verlangt Schadensersatz.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Nachweis einer Pflichtverletzung – den grundsätzlich der AG zu erbringen hat – kann durch einen Anscheinsbeweis erleichtert werden. Dies ist dann der Fall, wenn im Hinblick auf Art, Schwere und Erkennbarkeit der Mängel ein typischer Geschehensablauf anzunehmen ist, der dafür spricht, dass die Überwachung durch den Architekten mangelhaft ist. Aufgrund der Charakteristik der Mängel bzw. deren Häufigkeit im konkreten Fall kann nicht angenommen werden, dass die Mängel vor oder während der Abnahme erkennbar gewesen sind, weshalb ein erster Anschein nicht anzunehmen ist. Außerdem hätte eine Verletzung der Bauüberwachungspflicht konkret belegt werden müssen, da der Architekt die Erfüllung der gebotenen Bauüberwachung hinreichend dargetan hat.

Praxishinweis

Die Unterscheidung in handwerkliche Selbstverständlichkeiten, bei denen regelmäßig eine stichprobenhafte Überwachung ausreicht, und in überwachungsintensive schwierige, gefahrträchtige oder kritische Bauleistungen, ist an sich ein alter Hut. Erstaunlich ist vielmehr, dass viele Bauleiter die Unterschiede gar nicht kennen und somit nicht wissen, welcher zeitliche Umfang der Bauaufsicht von Ihnen zu verlangen ist. An dieser Stelle kann nur beispielhaft erwähnt werden, dass Isolier- und Abdichtungsarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Dränagearbeiten oder Schall- und Wärmeisolierungsarbeiten nach der Rechtsprechung zu den schwierigen oder gefahrträchtigen Arbeiten zählen und daher intensiv zu überwachen sind.

Auftraggeber darf trotz überschrittenem Kostenvoranschlag die Vergütung nicht kürzen

Zu den Rechtsfolgen eines überschrittenen Kostenvoranschlags.

OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.11.2014 – 2 U 172/13

Der Sachverhalt:

Der Auftragnehmer überschreitet im Bauverlauf seinen Kostenvoranschlag, ohne dem Auftraggeber dies anzuzeigen. Die Schlussrechnung des Auftragnehmers ist dann fast doppelt so hoch wie der Kostenvoranschlag. Der Auftraggeber zahlt nur den Betrag des Kostenvoranschlag, der Auftragnehmer klagt den Rest ein.

Die Entscheidung:

Der Auftraggeber muss auch den Rest bezahlen und nicht nur den Betrag des Kostenvoranschlags. Interessant ist dabei folgende Hilfsargumentation des Gerichts:

Selbst wenn der Auftragnehmer die Anzeigepflicht nach § 650 Abs. 2 BGB schuldhaft verletzt, steht dem Auftraggeber ein die Vergütung begrenzender Schadensersatzanspruch nur zu, wenn ihm aus dieser Pflichtverletzung nachweislich ein Schaden entsteht.

Hat ein Auftragnehmer seine Anzeigepflicht verletzt, dann besteht seine Schadensersatzpflicht darin (sog. negatives Interesse), dass er den Auftraggeber so stellen muss, wie dieser stehen würde, wenn ihm die zu erwartende Kostenüberschreitung rechtzeitig angezeigt worden. Dazu ist die hypothetische Frage zu stellen, ob der Auftraggeber bei rechtzeitiger Anzeige der Kostenüberschreitung den Werkvertrag gekündigt hätte. Hätte der Besteller den Vertrag nicht gekündigt, insbesondere weil er auf den Werkerfolg angewiesen ist und ihn auch anderweitig nicht preisgünstiger hätte erreichen können, so fehlt es an einem Schaden.

Davon geht das Gericht aus. Der Auftraggeber wollte die Werkleistung behalten, weil sie erforderlich war. Und selbst wenn man eine Kündigung unterstellen würde, ist nicht ersichtlich, dass der Auftraggeber den Auftrag an einen anderen Unternehmer zu einem günstigeren Preis hätte vergeben können und deswegen eine sich hieraus ergebende Differenz als Schaden erstattet verlangen könnte.

RA Jungs Nachtrag:

Auftraggeber sind häufig der Ansicht, bei einem Kostenvoranschlag seien sie nur verpflichtet, eine Vergütung in dieser Höhe zu zahlen, allenfalls zuzüglich einer zulässigen Überschreitung bis maximal 20 % des Kostenvoranschlages.

Diese Ansicht ist nicht zutreffend. Ausgangspunkt ist ein möglicher Schadensersatzanspruch des Auftraggebers, zum Beispiel wegen der Verletzung der Anzeigepflicht bezüglich der entstehenden Mehrkosten. Dieser Anspruch begrenzt dann gegebenenfalls den Schlusszahlungsanspruch des Auftragnehmers. Wenn aber, wie hier, der Auftraggeber die Bauleistungen unbedingt benötigt und daher nicht gekündigt hätte und auch nicht ersichtlich ist, dass er einen günstigeren Auftragnehmer gefunden hätte, so ist eben kein Schaden entstanden. Dann ist der volle Schlusszahlungsanspruch ungekürzt zu leisten. Das dürfte in der Mehrzahl der Überschreitungen der Fall sein, so dass die Überschreitung eines Kostenvoranschlages häufig keine Auswirkungen hat.

Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen ist unwirksam!

1. Die folgende Klausel in notariellen Kaufverträgen/Bauträgerverträgen ist unwirksam:

„Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen.“

2. Gehen beide Parteien aufgrund solcher Klauseln davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen wird bzw. erfolgt ist, enthalten die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnung nicht die Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14

Der Sachverhalt:

In einem notariellen Bauträgervertrag befindet sich die obige Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Ein Sachverständiger fertigt im Jahre 1999 ein förmliches Abnahmeprotokoll. Die Wohnungseigentümergemeinschaft leitet im Jahre 2008 ein selbständiges Beweisverfahren ein, bei dem Mängel festgestellt werden. Im Prozess beruft sich der Bauträger auf eine Verjährung der Mängelansprüche der WEG.

Die Entscheidung:

Die Mängelansprüche der WEG sind nicht verjährt!

Die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme hat noch gar nicht zu laufen begonnen, da die Klausel, nach welcher die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen zu erfolgen hat, unwirksam ist.

Die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums stellt ein originäres Erwerberrecht dar. Dem Erwerber darf deshalb nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte.

Somit liegt überhaupt keine Abnahmeerklärung der Eigentümer vor. Die vollständige Kaufpreiszahlung kann nicht als solche gewertet werden, da die Erwerber – wegen der unwirksamen Klausel – davon ausgingen, dass die Abnahme durch einen sachverständigen zu erfolgen habe.

RA Jungs Nachtrag:

Der BGH hat sich mit den verschiedensten Gestaltungen von Klauseln über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Notarverträgen befasst; oft soll der Erstverwalter für die Eigentümer abnehmen dürfen, oft ein Sachverständiger, manchmal beide zusammen.

Der Merksatz für Erwerber von Immobilien ist an dieser Stelle einfach: diese Klauseln sind fast alle unwirksam!

Die Erwerber müssen die Möglichkeit haben, die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums selbst zu erklären. Die Unwirksamkeit benachteiligt den Bauträger und gibt den Erwerbern erhebliche Vorteile, denn ohne Abnahme fängt die Gewährleistungsfrist überhaupt nicht zu laufen an.

Damit liegt dieses Risiko aber auch dort, wo es hingehört, nämlich beim Bauträger; denn regelmäßig beauftragt dieser den Notar mit der Erstellung der Bauträgerverträge, und dementsprechend bauträgerfreundlich sehen sie in der Praxis dann auch aus.

Ein Wärmedämmverbundsystem ohne allgemeine bauaufsichtliche Zulassung ist mangelhaft!

Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung dem nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht feststellbar ist und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum sowie deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14

Der Sachverhalt:

Ein Bauträger errichtet eine Wohnungseigentumsanlage. Im Laufe der Zeit stellen sich Putzschäden heraus, so zum Beispiel im Sockelbereich, unter den Fensterbänken und am oberen Fassadenabschluss. In einem von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleiteten gerichtlichen selbstständigen Beweisverfahren stellt der Gerichtssachverständige fest, dass das von dem Bauträger errichtete Wärmedämmverbundsystem – WDVS – keine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung oder Zustimmung im Einzelfall besitzt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Bauträger wegen der Mangelhaftigkeit des WDVS die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mangelbeseitigung.

Die Entscheidung:

Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht und verurteilt den Bauträger. Nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg dürfen Bauprodukte nur verwendet werden, wenn der Nachweis der Brauchbarkeit durch Normen oder bei nicht geregelten Bauprodukten durch eine allgemeine baurechtliche Zulassung, ein allgemein baurechtliches Prüfzeugnis oder eine Zustimmung im Einzelfall nachgewiesen ist. Dies war vorliegend bezüglich des verbauten Wärmedämmverbundsystems nicht der Fall.
Da der Unternehmer nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig stillschweigend die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht, ist ein Werk schon mangelhaft, wenn den verwendeten Werkstoffen ein nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik notwendiger Gebrauchstauglichkeitsnachweis fehlt. Allein dass hier bei der Errichtung des WDVS Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nicht festzustellen ist, macht das Werk des Bauträgers also mangelhaft.

RA Jungs Nachtrag:

Der Bauträger schuldet neben der Erbringung des im Bauträgervertrag meist in der als Anlage beigefügten Baubeschreibung geregelten Bausolls auch immer die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, um seine Leistungen mangelfrei zu erbringen. In welchen Normen diese allgemein anerkannten Regeln der Technik im Einzelnen erfasst und festgehalten sind, muss in Bauverträgen nicht ausdrücklich geregelt werden. Der Auftragnehmer schuldet die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik auch ohne jegliche Nennung oder Bezugnahme.

Meist sind die allgemein anerkannten Regeln der Technik geregelt in DIN-Vorschriften, in einheitlichen technischen Baubestimmungen (ETB), in VDE-Vorschriften, in VDI-Vorschriften, in Unfallverhütungsvorschriften oder in Richtlinien von Verbänden. Auch Herstellerrichtlinien können allgemein anerkannte Regeln der Technik beinhalten. Häufig fehlen sogar Normierungen, so dass sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik aus ungeschriebenen, überlieferten Regeln ergeben.

Die Ermittlung der einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik ist somit im Einzelfall schwierig und ohne einen Bausachverständigen nicht möglich.

Gewährleistung bei Erwerb eines Altbaus mit Bauverpflichtung!

Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie mit der Verpflichtung des Verkäufers, noch bestimmte Baumaßnahmen durchzuführen, ist der Verkäufer bezüglich dieser Bauleistungen dem Käufer gegenüber auch gewährleistungspflichtig.

Ein im notariellen Kaufvertrag enthaltener Gewährleistungsausschluss für diese Baumaßnahmen ist unwirksam.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 – 24 U 92/14

Der Sachverhalt:

Ein Bauträger verkauft einen Altbau und verpflichtet sich im Notarvertrag, noch neue Balkone anzubauen. Die Verträge werden als „Kaufverträge“ bezeichnet und die „Gewährleistung“ ausgeschlossen.

Die Balkone weisen wenige Jahre nach Übergabe Mängel auf. Der Käufer macht Mängelansprüche geltend, der beruft sich auf den Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag. Der Käufer klagte Mängelansprüche ein.

Die Entscheidung:

Zu Recht! Der Bauträger unterliegt.

Beim Erwerb von Bestandsimmobilien ist für noch vom Verkäufer geschuldete Bauleistungen nicht Kaufvertragsrecht, sondern Werkvertragsrecht anzuwenden, und hierfür besteht eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Auf die Bezeichnung als „Kaufvertrag“ durch den Notar kommt es nicht an.

Ein im Notarvertrag enthaltener Gewährleistungsausschluss für neu errichtete Immobilien oder – wie hier – Teilbauleistungen ist unwirksam.

RA Jungs Nachtrag:

In diesem Fall ging es darum, dass der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie noch eine einzelne Bauleistung erbringt. Dann haftet der Verkäufer auch nur für diese Bauleistung. Die Gewährleistung für den Bestandsbau im Übrigen kann man wirksam ausschließen.

Wenn aber die vom Verkäufer noch durchzuführenden Bauleistungen einen solchen Umfang haben, dass sie Neubauarbeiten vergleichbar sind, so ist der Bauträger nicht nur für die Baumaßnahmen gewährleistungspflichtig, sondern für die gesamte Altbausubstanz.