Spätere Erwerber von Bauträgern können nicht an eine bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden

Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln

„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch ein Ingenieurbüro am (Datum) erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben“ 

sind unwirksam.

BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15

Der Sachverhalt:

Ein Bauträger einer Wohnanlage verwendet in den Notarverträgen mit späteren Erwerbern (sog. Nachzügler) die oben zitierte Klausel. Einer der Nachzügler-Erwerber macht gegen den Bauträger Mängelansprüche bzgl. des Gemeinschaftseigentums gelten. Der Bauträger beruft sich auf Verjährung und argumentiert, die 5jährige Gewährleistungsfrist habe an dem in der Klausel genannten Datum begonnen und sei abgelaufen.

Die Entscheidung:

Zu Unrecht! Die Klausel ist unwirksam; daher hat die Gewährleistungsfrist noch gar nicht zu laufen begonnen.

Jeder einzelne Erwerber – auch der Nachzügler – muss die Möglichkeit haben, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu erklären. Das verhindert die Klausel.

Außerdem führt die Klausel zu einer Verkürzung der Gewährleistungsfrist; auch das ist unwirksam.

RA Jungs Nachtrag:

Eine weitere Entscheidung zur Unwirksamkeit von Klauseln in Notarverträgen über die Abnahme bzw. Gewährleistung bezüglich des Gemeinschaftseigentums.

Man kann es einfach auf den Punkt bringen: Fast alle in Notarverträgen verwendeten Klauseln hierzu sind unwirksam!

So hat der BGH u.a. auch  entschieden, dass unwirksam Klauseln sind, nach welchen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums von einem vom Bauträger bestimmten Erstverwalter durchgeführt werden soll oder die Abnahmeerklärung bezüglich des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen erfolgen soll.

Übrigens behaupten die Bauträger in Fällen unwirksamer Klauseln häufig, der Erwerber habe aber zumindest mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises schlüssig eine Abnahme erklärt. Das lehnt die Rechtsprechung aber durch die Bank weg ab. Bei solche Klausel gehen die Erwerber nämlich davon aus, selbst gar keine Abnahmeerklärung abgeben zu können bzw. zu müssen. Daher haben sie bei der Zahlung auch kein Erklärungsbewusstsein bezüglich einer möglicherweise dadurch erklärten Abnahme.